안녕하세요 미국 부동산 네오집스입니다.
미국 부동산 시장이 다시 흔들리고 있습니다. 불과 1년 전만 해도 ‘공급 부족’과 ‘집값 폭등’이 화두였던 미국 주택 시장이 이제는 전혀 다른 단어로 불립니다. 바로 주택 압류 폭증입니다.
지난 1년간 미국 전역의 주택 압류(Foreclosure) 건수가 무려 17% 이상 급증했으며, 이는 2008년 금융 위기 이후 가장 심각한 수준이라는 분석까지 나오고 있습니다.
과연 무엇이 이런 변화를 만들었으며, 이 미국 부동산 위기의 전조는 우리에게 어떤 신호를 보내고 있을까요?
🏠 주택 압류(Foreclosure)는 어떤 순서로 진행될까?
압류는 단순히 집값이 떨어졌다고 바로 발생하는 것이 아닙니다. 가장 근본적인 원인은 대출금 연체, 즉 상환 불이행입니다. 보통 은행은 상환이 지연되면 여러 차례 경고를 보내며, 그래도 연체가 지속되면 채무 불이행 통지(Notice of Default)가 발송됩니다. 이후 90일 내 상환이 이루어지지 않으면, 매각 통지를 거쳐 결국 경매 매각으로 이어집니다. 즉, 연체 → 채무 불이행 통지 → 매각 통지 → 경매 매각의 순서로 집이 법적으로 소유권을 잃게 되는 것입니다.
미국 주택 압류
💸 압류 급증의 원인, 세 가지 악순환
그렇다면 왜 지금 미국 전역에서 압류가 급증하고 있을까요? 전문가들은 다음의 세 가지 연쇄 요인을 지목합니다.
첫째, 팬데믹 모기지 유예 프로그램의 종료입니다. 코로나 기간 동안 상환을 미뤘던 가구들이 이제 밀린 원금과 이자를 한꺼번에 갚아야 합니다. 특히 소득이 완전히 회복되지 않은 가구들이 대거 압류 대상으로 몰리고 있습니다.
둘째, 주택 유지비 급등입니다. 최근 3년 사이 미국 전역의 주택 보험료가 평균 30% 이상 상승했습니다. 여기에 재산세, 관리비(HOA)까지 오르면서 ‘집을 소유하는 비용’ 자체가 폭발적으로 늘었습니다.
셋째, 집값 하락과 고금리의 이중 압박입니다. 일부 지역에서는 집을 팔아도 대출금을 다 갚지 못하는 깡통주택이 늘고 있습니다. 게다가 금리가 높아져 재융자(Refinancing)가 막히면서 상환 부담이 극대화되고 있습니다.
미국 모기지
📉 압류율 전국 평균의 3배, 위험한 도시 TOP 5
이러한 세 가지 복합적인 원인이 낳은 압류 폭풍이 가장 거세게 몰아치고 있는 곳은 어디일까요?
2025년 3분기 기준 전국 평균 압류율은 주택 1,402채당 1채이지만, 일부 도시는 이보다 3배 이상 심각한 상황입니다.
압류율 위험 도시 TOP 5를 살펴보면 5위 플로리다주 오칼라, 4위 오하이오주 클리블랜드, 3위 플로리다주 케이프코럴, 2위 사우스캐롤라이나주 컬럼비아, 그리고 1위는 주택 470채당 1채꼴로 압류가 진행되는 플로리다주 레이클랜드였습니다.
특히 플로리다주(Florida)가 압류율 상위 5개 도시 중 3곳을 차지한 이유는 잦은 자연재해로 인한 보험료 폭등과 고정 연금으로 생활하는 은퇴자 중심의 인구 구조 때문입니다. 소득은 고정되어 있는데 주택 유지비만 폭발적으로 늘어 모기지 상환에 실패하는 사례가 급증하고 있습니다.
미국 주택 압류
⚠️ 시장 붕괴의 전조일까?
현재 미국 부동산 시장의 압류 수치는 2008년 당시와 비교할 때 여전히 낮은 수준이고 대출 기준도 엄격합니다. 따라서 시스템 전체를 흔들 만큼의 금융 위기는 아닐 것이라는 분석이 지배적입니다.
하지만 우려되는 것은 압류 건수가 3분기 연속 상승하고 있다는 ‘추세’입니다. 역사적으로 볼 때, 수치가 낮더라도 이러한 상승 추세가 꺾이지 않고 이어진다면, 시장의 취약성이 점점 커지고 있다는 강력한 신호로 해석됩니다. 특히 고금리 기조가 2026년까지 이어진다면, 실질 압류율이 25% 이상 추가 상승할 수 있다는 분석도 나오는데, 이는 미국 부동산 시장의 ‘균열’이 특정 지역을 넘어 전국적인 현상으로 번질 수 있음을 의미합니다.
미국 부동산 위기
2008년의 붕괴는 금융기관의 부실 대출(Subprime Loan)에서 시작되어 금융 시스템 전체를 마비시켰습니다. 그러나 이번 변화는 ‘가계’에서 시작되고 있습니다. 즉, 유예 종료, 유지비 폭등 등으로 인해 개인과 가정이 재정적 압박을 견디지 못하고 무너지고 있는 것입니다. 이는 위기가 조용히 아래에서부터 올라오고 있다는 것을 의미하며, 금융 시스템이 건전해도 가계의 붕괴가 장기화될 경우 결국 시장 전체를 위협할 수 있다는 경고입니다.
일부 투자자들은 압류 주택을 시세보다 저렴하게 살 수 있는 경매 투자 기회로 보고 있습니다. 하지만 ‘현 상태 그대로(As-Is)’ 매각되기 때문에 숨겨진 수리 비용이나 유치권 문제 등 추가 비용을 반드시 확인해야 하는 주의점이 있습니다.
지금의 미국 부동산 시장은 불안과 기회가 공존하는 시기입니다. 단기적인 현상일 수 있지만, 금리와 유지비 추이, 가계 소득 회복 여부에 따라 압류율은 더 높아질 가능성이 있습니다. 데이터 기반의 판단으로 지역별 리스크를 점검하시기 바랍니다.
