최근 트럼프 대통령이 오벌 오피스 연설에서 던진 한마디가 미국 전역을 발칵 뒤집어 놓았습니다. “미국 역사상 가장 공격적인 주택 개혁을 시작하겠다”는 선언이었습니다. 심지어 올 새해 초에는 우리가 깜짝 놀랄 수준으로 모기지 부담이 내려가는 걸 보게 될 것이라며 자신만만한 태도를 보였습니다.
내 집 마련을 꿈꾸던 분들이라면 가슴이 뛰면서도 한편으론 의구심이 드실 겁니다. “정말 집값이 떨어지는 걸까?”, “지금이 마지막 기회인가, 아니면 또 정치적인 퍼포먼스일까?”
오늘은 정책 이면에 숨겨진 진짜 의도와 2026년 주택 시장의 판도를 바꿀 핵심 변수들을서 정리해 드리겠습니다.
▶️ 실행 버튼을 누른 트럼프, 이번에는 왜 다를까?
사실 트럼프 대통령이 주택 문제를 언급한 게 이번이 처음은 아닙니다. 트럼프 대통령은 2025년 1월, 2기 집권 첫날에도 ‘긴급 가격 완화’ 행정명령에 서명했습니다. 그해 가을에는 ‘국가 주택 비상사태’ 가능성까지 언급했습니다. 하지만 당시 시장은 거의 반응하지 않았습니다. 제도가 바뀌지 않았고, 대출 환경도 그대로였기 때문입니다.
하지만 이번 연말 발언이 유독 주목받는 이유는 간단합니다. 이번에는 “무엇을 하겠다”는 구호에 그치지 않고, “어떻게 바꾸겠다”는 구체적인 실행 로드맵이 함께 나왔기 때문입니다.
현재 의회에서 실제로 논의 중인 대형 주택 법안, 2026년 5월 임기가 끝나는 연준 의장 교체 카드, 그리고 금리를 직접 겨냥한 압박까지 동시에 등장했습니다. 특히 트럼프 대통령은 바이든 정부 시절 폭등했던 모기지 비용을 언급하며, 자신의 복귀 이후 수치상으로 나타나는 성과를 반복해서 강조하고 있습니다. 행정부가 2026년을 ‘주거비 전쟁의 해’로 규정한 만큼, 그 어느 때보다 강력한 변화가 예상됩니다.
미국 부동산
🏗️ 집값을 누르지 않는다, 대신 집을 쏟아낸다
많은 사람들이 주택 개혁이라고 하면 대출을 풀거나 집값을 직접 통제하는 정책을 떠올립니다. 하지만 트럼프 대통령의 방식은 다릅니다. 그는 집값이 비싼 이유를 아주 단순하게 봅니다. 집이 부족하기 때문이라는 겁니다.
실제로 미국에서 새 집 하나를 짓는 비용의 약 25%는 규제를 통과하는 데 쓰입니다. 인허가, 환경 심사, 지역 조례, 공청회까지, 집을 짓기도 전에 소모되는 시간이 너무 길다는 것이 문제입니다.
이를 정면으로 돌파하는 것이 ‘21세기 주택법’입니다. 이 법안은 공화당과 민주당이 함께 손을 잡고, 하원 위원회에서 거의 만장일치로 통과시킨 드문 사례입니다.
핵심은 단순합니다. 집을 더 빨리, 더 많이 짓게 하겠다는 것입니다. 소형 다가구 주택인 듀플렉스나 트리플렉스의 건축 기준을 완화하고, 정부 승인 설계도인 ‘패턴 북’을 도입해 인허가 속도를 획기적으로 높일 계획입니다. 다만 이 변화는 하루아침에 나타나지 않습니다. 그래서 기존 주택 시장은 아직 관망세지만, 신규 주택 시장에서는 이미 이러한 변화의 바람이 감지되고 있습니다.
21세기 주택법
📉 금리가 내려가지 않으면, 이 모든 건 의미 없다
아무리 공급을 늘려도 금리가 높으면 시장은 움직이지 않습니다. 그래서 트럼프 대통령의 두 번째 핵심 카드가 등장합니다. 바로 연준입니다.
2026년 5월, 제롬 파월 의장의 임기가 끝납니다. 트럼프가 차기 의장을 고르는 기준은 사실상 하나로 요약됩니다. 금리를 내릴 수 있느냐는 것입니다.
이미 시장에서는 2026년을 기점으로 금리 인하 압력이 더 강해질 가능성을 보고 있습니다. 실제로 7퍼센트에 가까웠던 모기지 금리는 현재 6퍼센트 초반까지 내려온 상태입니다.
한때 논란이 되었던 ’50년 만기 모기지’ 카드는 이자 부담 우려로 철회되었지만, 이는 오히려 행정부가 시장 금리 자체를 강제로 찍어 누르는 방향으로 집중하겠다는 신호이기도 합니다.
미국 모기지 금리
⚠️ 집값은 잡을 수 있을까, 그런데 집은 누가 짓나
가장 뜨거운 감자는 역시 이민 정책입니다. 트럼프 행정부는 렌트비 상승의 주범으로 이민자 유입을 지목하며 강력한 추방 정책을 펼치고 있습니다. 수요를 줄여 렌트비를 잡겠다는 계산입니다. 하지만 여기에는 치명적인 함정이 존재합니다.
현재 미국 건설 노동자의 약 30%, 핵심 공정의 60% 이상이 이민자 노동력에 의존하고 있습니다. 이들이 급격히 줄어들면 집을 지을 사람이 부족해져 인건비가 폭등하고, 결국 집값이 다시 오르는 부메랑이 될 수 있습니다. 규제를 풀어도 지을 인력이 부족해지는 이 ‘아이러니’를 트럼프 대통령이 어떻게 해결하느냐가 이번 개혁의 진짜 성패를 가를 것입니다.
미국 집 건축
2026년 미국 주택 시장은 최악의 고비를 넘기고 새로운 국면에 접어들고 있습니다. 모기지 금리는 6% 초반대에 안착할 가능성이 높고, 집값은 1~4% 사이에서 완만한 흐름을 보일 전망입니다.
트럼프 대통령의 이 강력한 승부수가 여러분의 내 집 마련 꿈을 정말 앞당겨줄 수 있을까요? 아니면 시장에 또 다른 혼란을 가져올까요?
미국 부동산 시장의 흐름을 놓치고 싶지 않다면? 네오집스 블로그를 이웃 추가하고 가장 빠른 소식을 받아보세요!
