여러분이 오랜 시간 피땀 흘려 모은 돈으로 마음에 드는 집을 찾았습니다. 이제 정말 내 집이 생기는구나 하는 기대감으로 오퍼를 넣었지만 결과는 탈락입니다. 이유를 알아보니, 내가 제시한 금액보다 훨씬 높은 가격에, 그것도 대출 하나 없는 전액 현금(All-cash offer)으로 이름도 생소한 거대 기업이 집을 사 갔다는 사실을 알게 됩니다.
이는 현재 미국 부동산 시장이 직면한 냉혹한 현실 중 하나입니다.
이러한 상황 속에서 2026년 1월, 도널드 트럼프 대통령은 이 흐름을 완전히 뒤바꿀 강력한 선언을 발표했습니다. 대형 기관 투자자의 단독주택 매입을 즉각 금지하겠다는 조치입니다. “집은 사람이 거주하는 곳이지, 기업의 수익 창출 수단이 아니다”라는 그의 한마디는 월스트리트를 초토화시켰습니다.
과연 이 선언은 내 집 마련의 기회가 될까요, 아니면 또 다른 혼란의 시작일까요
🎯 트럼프는 왜 지금 기업을 겨냥했을까
기관 투자자들이 미국 단독주택 시장에 본격적으로 진입한 시점은 2008년 금융 위기 직후입니다. 당시 대량으로 쏟아진 압류 주택을 블랙스톤 같은 대형 자산운용사들이 헐값에 매입하며 거대한 임대 시장을 만들었습니다.
이들이 가진 가장 강력한 무기는 전액 현금 오퍼였습니다. 개인 구매자가 은행의 대출 승인을 기다리는 동안, 이들은 학군이 우수하고 미래 가치가 높은 지역의 주택을 빠르게 선점했습니다. 그 결과 주택 가격은 가파르게 상승했고, 젊은 세대는 내 집 마련의 기회를 잃은 채 평생 소득의 상당 부분을 월세로 지불하는 구조에 갇히게 되었습니다.
트럼프 대통령은 이러한 유권자들의 누적된 분노를 정확히 포착했습니다. 집값 상승의 책임을 탐욕스러운 대기업과 월가에 돌리며 명확한 정치적 메시지를 던진 것입니다. 실제로 이 발표 직후 인비테이션 홈즈(INVH) 등 대형 임대 기업들의 주가는 급락하며 시장은 즉각적인 반응을 보였습니다.
🏢 기업을 막으면 집값은 정말 떨어질까?
하지만 이러한 파격적인 정책이 실제 집값 하락으로 이어질지에 대해서는 냉정한 점검이 필요합니다. 대다수의 부동산 전문가가 이 정책에 회의적인 시각을 보이는 데에는 몇 가지 결정적인 이유가 있습니다.
첫째는 ‘숫자의 함정’입니다. 2025년 기준 미국 전체 주택 거래 중 투자자 비중은 약 11%를 차지하지만, 그중 100채 이상의 주택을 보유한 대형 기관 투자자의 실질적인 비중은 1~3% 수준에 불과합니다. 즉, 시장의 극히 일부만을 규제하는 것으로는 전체 주택 가격의 하향 안정을 끌어내기에 한계가 있다는 분석입니다. 실제 투자 수요의 85% 이상은 집을 1~5채 보유한 개인 임대업자들로 구성되어 있어 대형 기관만 막는다고 해서 구조적인 변화가 일어나기는 쉽지 않습니다.
둘째는 공급의 역설입니다. 현재 미국은 약 400만 채 이상의 주택이 부족한 상황입니다. 대형 주택 임대 기업들은 단순히 집을 매입하는 것을 넘어, 자본력을 바탕으로 신규 주택의 상당 부분을 직접 건설하여 시장에 공급해 왔습니다. 이들의 자본 유입이 차단될 경우 신규 주택 착공 자체가 위축될 수 있으며, 이는 장기적으로 공급 부족을 심화시켜 오히려 집값 상승을 부채질하는 결과로 이어질 수 있습니다.
미국 부동산 투자자
💰 2,000억 달러 모기지 채권 매입의 의미
트럼프 대통령은 수요 통제뿐만 아니라 2,000억 달러(약 290조 원) 규모의 모기지 채권(MBS) 매입 지시라는 강력한 카드를 함께 꺼냈습니다. 이는 정부가 직접 채권을 사들여 금리를 인위적으로 낮춤으로써 서민들의 주거 비용 부담을 덜어주겠다는 정면 돌파 전략입니다.
이 조치는 과거 금융 위기나 팬데믹 시기에 시행되었던 양적 완화와 유사한 성격을 띱니다. 당시 금리가 3% 아래까지 내려갔던 전례가 있는 만큼, 단기적으로는 구매력을 높이는 효과를 기대할 수 있습니다. 다만 연준(Fed)의 통화 정책 기조와 충돌할 경우 시장에 혼란을 초래할 수 있고, 인위적인 금리 인하가 오히려 매수 심리만 자극해 매물 부족 현상을 심화시킬 수 있다는 경고도 공존합니다. 그럼에도 불구하고 이 정책의 의도는 명확합니다. 자산 가치는 급락시키지 않으면서 실질적인 구매력을 확보해 주겠다는 것입니다.
미국 모기지 채권 매입
🃏 다보스 포럼에서 공개될 진짜 히든 카드
트럼프 행정부가 준비 중인 시장 안정 대책은 1월 19일 다보스 포럼에서 구체화될 것으로 보입니다. 핵심은 두 가지 전략으로 요약됩니다.
첫째는 ‘포터블 모기지(Portable Mortgage)’ 제도의 도입입니다. 현재 미국 시장은 기존의 초저금리를 포기하기 싫어 이사를 가지 않는 ‘매물 잠김’ 현상이 심각합니다. 만약 기존의 낮은 금리 조건을 새 집으로 그대로 가져갈 수 있게 된다면, 시장에 막대한 양의 매물이 쏟아져 나오며 공급난을 해결할 강력한 트리거가 될 수 있습니다.
둘째는 과감한 공급 확대입니다. 연방 부지를 개방하고 각종 건설 규제를 혁파하여 주택 공급의 절대량을 늘리겠다는 계산입니다.
미국 모기지 금리
결론적으로 트럼프 대통령의 정책 방향은 명확합니다. 부동산 자산 가치는 안정적으로 보존하되, 서민들의 실제 구매력은 극대화하겠다는 투 트랙 전략입니다. 누군가에게는 내 집 마련의 구세주가 되겠지만, 자칫 시장의 왜곡을 부를 수도 있는 이 파격적인 정책의 향방을 예의주시해야 합니다.
미국 부동산 시장의 급격한 변화 속에서 여러분의 소중한 자산을 지킬 수 있는 가장 현명한 전략이 무엇인지 네오집스가 항상 함께 고민하겠습니다.
