2025년 미국 부동산 시장 ‘붕괴', 금리 인하 실수였다?

안녕하세요 미국 부동산 네오집스입니다.

많은 분들이 이렇게 묻습니다. “부동산 시장이 다시 활기를 찾으려면 금리가 내려가야 하지 않을까요?”

2024년 한 해 동안 모기지 금리가 부동산 시장에 미친 영향을 실감한 지금, 2025년이 가져올 변화에 대한 기대와 관심이 커지고 있습니다. 특히, 모기지 금리가 주택 시장의 핵심 변수로 떠오르면서, 금리 변동에 대한 관심이 더욱 높아지고 있습니다.

2025년 부동산 시장은 어떤 방향으로 흐를지, 그리고 모기지 금리의 변화가 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 함께 살펴보겠습니다.

📉2024년, 모기지 금리의 역습

2024년은 모기지 금리가 부동산 시장의 발목을 잡은 한 해였습니다. 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 인하했음에도 불구하고, 모기지 금리는 쉽게 하락하지 않았습니다.

📊모기지 금리, 왜 내려가지 않았을까?

모기지 금리는 10년 만기 국채 금리에 밀접하게 연동됩니다. 이는 연준의 단기 금리 정책과는 달리, 시장의 장기적인 신뢰도와 경제 불확실성에 의해 움직입니다

대선 불확실성: 2024년 하반기 미국 대선과 관련된 불확실성이 투자 심리를 위축시키며 국채 금리를 상승시켰습니다.
인플레이션 우려: 물가 상승 압력이 지속되면서 시장 불안정성이 커졌습니다.

미국 10년 만기 국채 금리는 대선 전부터 트럼프 승리 가능성이 커지면서 가파르게 뛰었고, 트럼프 당선 확정 이후에는 더 큰 상승폭을 보였습니다. 10년 국채 금리는 지난해 9월 3.6%로 최저치를 기록한 뒤, 최근 4.4%까지 급등했습니다. 이는 트럼프 2기 행정부의 관세 부과로 인한 인플레이션 재점화와 감세로 인한 재정 적자 우려가 국채 금리 상승의 주요 배경이 되었습니다.

결과적으로, 2024년 모기지 금리는 6% 중반에서 7%로 유지되며 부동산 거래량 감소와 시장 침체를 불러왔습니다.

📈 국채 가격과 수익률의 관계: 모기지 금리의 핵심

최근 스콧 베센트 재무부 장관의 지명을 두고 미국 국채 가격은 강세를 보이고 수익률은 낮아질 것이라는 시장 예측이 있습니다.

📊국채 가격과 금리의 반비례 관계

국채 가격과 금리는 반비례 관계에 있습니다. 즉, 국채 가격이 상승하면 금리가 하락하고, 반대로 국채 가격이 하락하면 금리가 상승합니다. 모기지 금리도 이러한 국채 금리 변화의 영향을 받습니다.

1.경기 불황 → 국채 가격 상승 → 국채 수익률 하락 → 금리 하락

채권에 대한 수요가 증가하면서 가격이 올라가고, 이에 따라 수익률은 낮아집니다. 이는 모기지 금리 하락으로 이어져 주택 구매자들에게 유리한 환경을 조성합니다.

2. 경기 호황 → 국채 가격 하락 → 국채 수익률 상승 → 금리 상승

반대로 채권에 대한 수요가 감소하면 가격은 하락하고, 이에 따라 수익률이 상승합니다. 결과적으로 모기지 금리도 상승하여 주택 구매 부담이 증가합니다.

🏡모기지 금리는 언제 내려갈까?

현재 모기지 금리 6% 중반에서 7%는 매수자와 매도자 모두를 망설이게 하는 요인입니다. 낮은 금리가 시장을 활성화할 수 있지만, 아직 금리 하락 신호는 명확하지 않습니다.

📊 금리 하락을 위한 주요 조건

경제 안정성: 실업률, 소비자 물가 지수(CPI), 경제 성장률 등이 안정적인 흐름을 보여야 합니다.
국채 금리 안정화: 국채 금리가 하락하면 모기지 금리도 낮아질 가능성이 있습니다.

연준이 추가 금리 인하를 단행하더라도, 모기지 금리 하락에는 시간이 더 필요할 수 있습니다.

🔍2025년 부동산 시장 전망

미국 부동산 시장을 평가하는 대표적인 지표인 케이스-실러 지수는 2024년 하반기부터 정체 상태를 보이고 있습니다.

높은 모기지 금리의 영향: 매수자들은 높은 대출 이자 부담으로 인해 주택 구매 결정을 미루고 있습니다. 이러한 상황이 지속된다면, 2025년 초에도 시장의 거래량과 가격 상승 폭이 제한될 가능성이 큽니다.
계절적 요인: 미국은 11월 추수감사절과 12월 크리스마스 시즌 동안 부동산 거래가 상대적으로 감소하는 경향이 있습니다. 이에 따라 2025년 2월 말까지는 현재의 시장 흐름이 유지될 것으로 보입니다.