어태수 네오집스 대표가 중개한 산타아나 소재 상업용 건물은 우량 임차인인 스타벅스가 입점해
연 수익률 4.3%를 올리고 있다. /네오집스
“우리나라와 달리 미국 정부는 집값을 잡기 위한 규제 정책을 펴지 않죠. 부동산이 경제 논리에 맞춰 정상적으로 움직이기 때문에 유망 지역과 상품만 잘 고른다면 투자에 성공할 수 있습니다. 그야말로 ‘아는 만큼 보이는’ 시장인 셈이죠.”
미국 캘리포니아주 얼바인에 본사를 둔 부동산 전문기업 네오집스(Neozips) 어태수 대표는 “국내 아파트를 사들이던 투자자들이 최근 미국 부동산에 큰 관심을 보이고 있다”고 했다.
각종 대출 규제와 세금 인상 등으로 국내 부동산 투자가 힘들어진 반면 미국은 규제가 거의 없기 때문이다.
메리츠화재를 거쳐 2015년 미국으로 건너가 부동산 컨설팅에 종사한 어 대표가 성사시킨 부동산 거래액만 10억달러(약 1조3130억원)가 넘는다. 지난해 네오집스를 창업했고 주거•상업용 부동산 데이터 1억5500만건을 분석해서 얻은 빅데이터 296억건을 활용해 고객에게 맞춤형 부동산 서비스를 제공하고 있다.
어 대표는 기본적으로 미국은 주택 공급이 너무 부족하다고 했다. 그는 “2007년 서브프라임 모기지 사태 때 건설사들이 주택 공급을 포기했던 것이 아직도 영향을 미치고 있다”면서 “2030년까지 캘리포니아에서만 주택 200만가구가 부족한 실정”이라고 했다.
미국 정부가 부동산 규제 정책을 펴지 않는 것도 투자자에게는 유리하다. 어 대표는 “우리나라처럼 집값을 잡겠다고 대출을 옥죄거나 금리를 올리지 않는다”면서 “부동산 가격이 급등락하지 않고 경제 상황에 따라 완만하게 움직이기 때문에 우량 상품을 잘 고르면 충분히 투자에 성공할 수 있다”고 했다.
어떤 지역을 눈여겨봐야 할까. 어 대표는 “한국 강남처럼 전통적인 핵심 지역이 인기가 높다”면서 “다만 투자 목적과 그에 따른 지역 선택이 분명해야 한다”고 했다. 서부에선 실리콘밸리 등 대형 일자리가 있는 로스앤젤레스, 학군이 좋은 얼바인, 날씨가 좋은 샌디에이고 등이 유망지로 꼽힌다. 동부에서는 아이비리그 학군이 있는 뉴욕 맨해튼과 보스턴이 인기다. 과거에 집값이 낮았던 중부 텍사스 오스틴과 댈러스는 테슬라와 삼성전자 등이 진출 의사를 밝히면서 신흥 투자지역으로 주목받고 있다.
어 대표는 주거용 부동산은 70만~150만달러(9억~12억원) 주택이 인기가 높다고 했다. LA나 얼바인 기준으로 40~60평 규모 단독주택이다. 유학생 자녀 실거주용으로 쓰다가 자녀가 졸업해 귀국하면 현지인에게 임대놓으면 월세로 3500~5000달러 정도 받을 수 있다.
얼바인 소재 단독주택은 2017년 163만달러를 주고 샀는데 현재 시세차익이 57만달러에 달한다. /네오집스
상업용 부동산은 200만~500만달러(25억~65억원)짜리 건물에 투자하면 좋다. 어 대표는 “통상 1층에 스타벅스 드라이브 스루 매장이나 유명 약국 체인점인 CVS•월그린 등 우량 임차인이 입점해 있으면 연 수익률 4~5% 정도 나온다”고 했다. 다만 상업용 부동산은 우리나라와 달리 건물을 되팔아 차익을 올리겠다고 생각하면 안된다. 미국에선 우량 임차인이 20~30년간 장기간 계약하는 경우가 많아 쉽게 임대료를 올리거나 명도할 수 없기 때문이다.
미국에선 재산세에 따라 임대 수익률이 크게 달라질 수도 있다는 점도 감안해야 한다. 부동산 취•등록세는 없지만, 재산세 세율이 지역에 따라 최대 2% 중반에 달할 정도로 높아서다.
어 대표는 미국 부동산에 투자할 때 지나치게 수익률만 따져서는 곤란하다고 했다. 투자자가 이민을 가지 않는 이상 직접 관리할 수 없고, 각종 리스크에 즉각 대응하기 힘들어 ‘안전한 투자’가 최우선이라는 것. 어 대표는 “미국 부동산 전문 기업의 조언을 바탕으로 투자대상 부동산이 해당 지역에서 정말 우량 물건인지 다방면으로 파악하는 것이 가장 중요하다”고 했다.
