나만 투자 안해 손해본듯한
‘포모증후군’ 갈수록 확산
기준금리 내년엔 하락 기대
부동산 구매심리 아직 뜨거워
부정적 뉴스는 늘 있지만
큰 그림 읽을 수 있어야 성공
뉴욕 시내 전경. 게티이미지뱅크
피터 린치는 ‘피터 린치의 이기는 투자’에서 주말 걱정 증후군을 이야기 하며 “부정적 뉴스는 늘 있게 마련이다. 큰 그림을 보라”고 이야기했다.
앙드레 코스톨라니는 ‘돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라’에서 소신파 투자자와 부화뇌동파 투자자의 이야기를 하며 고독하지만 본인이 내린 생각으로 판단하고 결정해야 한다고 했다.
공통점은 투자자는 고독해야 하며 자신만의 투자 철학을 세우고 행동해야 한다는 것이다.
미국 부동산은 현재 홀로 고독한 시간을 걸어가고 있다. 그 시점은 지난 2월 시작됐다. 미국 집값을 보여주는 지수인 ‘S&P 케이스실러 전국주택가격지수’는 2022년 6월을 고점으로 올해 1월까지 308.304에서 292.854로 약 5% 하락했다. 하지만 올해 2월 반등하기 시작해 데이터가 제공되는 시점인 7월 기준 310.158로 전 고점을 상회했다.
어떤 변수 때문에 미국 부동산 가격이 상승했을까?
미국 연방준비은행(FRED)의 데이터를 기준으로 기존 주택 재고를 살펴보면 2022년 9월 123만채에서 2022년 12월 96만채로 하락했으며 이후 점차 상승하며 전년 동월 대비 부족하지만 2023년 9월 기준 113만채로 늘어나고 있다. 거래량을 살펴보면 2022년 9월 46만8000채에서 2023년 1월 40만채로 줄어들었고 2023년 2월 45만5000채로 반짝 상승했지만 최근 9월 기준 39만6000채로 감소했다.
주택 가격 결정에 주요한 요인인 대출금리를 살펴보면 30년 고정 대출금리는 2월 6.09%에서 7월 6.96%, 그리고 현재는 7.79%며 8%가 넘는 은행도 속출하고 있다. 2월 대비 7월까지 30년 고정 대출금리는 약 14% 올랐다. 그리고 현재 기준으로는 약 28% 오른 수준이다.
2020년 하반기부터 2021년 중반까지 미국에서 역대 최저 금리로 대출을 받거나 대환대출을 받은 사람들은 지속적으로 대출금리가 올라가는 시점에 집을 내놓거나 갈아타기가 쉽지 않을 텐데 매물이 점차 늘어나고 있다는 건 매우 고무적이다. 경제 상황이 좋지 않다면 주택 가격을 낮춰 매도를 시도할 텐데 매매되는 주택 가격은 지속적으로 오르고 있다는 것이다. 물론 거래량이 줄어들긴 했지만 연체율 또한 지속적으로 낮아지고 있다는 점에서 주택 가격의 상승에는 수요와 공급 그리고 눈에 보이는 금리보다 더욱 중요한 것이 있다고 생각한다.
바로 사람들의 ‘심리 변화’인 것이다. 지난해부터 현재까지 기준금리 인상이라는 이야기에 너무나도 피로도가 쌓여 있다. 기준금리 인상은 아직도 진행 중이다. 하지만 올해 초에는 금리 인상이 어느 정도까지 올라갈지 감히 예측하지 못했지만 이제는 금리 수준이 어깨 이상까지는 올라왔다고 생각하는 것이다. 상승하더라도 또다시 빅스텝(0.5%포인트 인상)이나 자이언트스텝(0.75%포인트 인상)보다는 0.25%포인트 수준에서 결정될 것이고 내년부터는 기준금리 하락으로 생각을 하고 있다.
그러다 보니 기준금리 인하는 대출금리 인하로 이어지며 고금리로 인해 주택을 구입하지 못했던 사람들이 몰리게 되면 부동산 가격이 상승할 것이니 높은 수준의 대출금리를 감수하며 주택을 구입하고 이후 금리가 낮아지면 대환대출을 하는 것이 유리하다는 판단을 한 것이다.
이런 매매 심리 변화는 곧 ‘포모(FOMO)증후군’으로 확산된다. 모두 주식투자로 돈을 벌고 있는 것 같은데 나만 투자를 하지 않아서 돈을 잃어버린 듯한 불안한 마음을 갖게 되는 것이다. 포모증후군은 ‘놓치면 후회하는 기회(Fear of Missing Out)’에서 유래한 것으로, 나만 뒤처진 것 같다는 현대 사회에서 흔히 나타나는 심리적 현상이다.
코로나19 이전에 주택을 구입했으면 최소 30~40%는 상승했을 텐데 그 기회를 나만 놓친 것 같고, 대출금리가 낮아지는 것을 확인하고 투자한다면 이미 부동산 가격이 상승된 후에야 진입하게 될 거 같으니 더 늦기 전에 구입해야 한다는 생각에 합리적인 의사결정을 하지 못하게 된다. 포모증후군에 빠지면 본인의 경제적 여건보다는 상대적 박탈감이라는, 남들과의 비교를 우선시하게 된다.
그렇다면 어떻게 해야 심리 대결에서 이길 수 있을까? 가치 투자자들의 방법에서 해답을 찾을 수 있을 것이다. 시장 변동성에 강한 것이어야 하고, 투자자는 단기적인 시장 변동에 강한 정신력을 지니고 있어야 한다. 학군이 좋은 곳들과 꾸준하게 인구 유입이 되고 범죄율이 낮은 곳들을 항시 공부해야 하며 나만의 투자의 법칙을 만들고 그러한 법칙들이 행동으로 이어지도록 노력해야 한다. 이는 단기간에 이룰 수 없다. 또 부동산 투자는 주식과 달리 적은 금액으로 다양한 경험을 쌓기가 어렵기 때문에 더 많은 학습과 노력이 필요하다.
미국 부동산의 고독한 투자자로 성공하기 위해서는 시간을 끊임없이 쏟아야 한다. 그래야 투자 후에도 심리적 안정감을 맛볼 수 있을 것이다.
모기지 금리 8% 돌파에도 … 美부동산 상승 계속되는 이유는 [줌 인 해외부동산] – 매일경제 (mk.co.kr)
