트럼프의 ‘50년 모기지’ 기회일까? 함정일까?

최근 미국 부동산 시장에 심상치 않은 키워드가 등장했습니다. 바로 ‘50년 만기 주택 담보대출(50년 모기지)’입니다. 팬데믹 이후 폭등한 주택 가격과 6%대 이상의 모기지 금리로 인해 내 집 마련이 사실상 불가능해진 현 상황을 타개하기 위해 도널드 트럼프 대통령이 꺼내든 파격적인 정책 카드입니다.

월 상환액을 크게 낮춰 주택 구매 능력을 회복시키겠다는 것이 핵심이지만, 과연 이 정책이 구원투수일까요, 아니면 숨겨진 평생 빚의 덫일까요?

오늘은 50년 모기지의 장점과 단점, 그리고 지금 미국 주택 시장에서 취해야 할 전략까지 함께 살펴보겠습니다.

🏠 트럼프는 왜 지금 ’50년 모기지’를 꺼냈을까?

트럼프 행정부가 50년 모기지를 꺼내든 배경은 명확합니다. 현재 미국 주택 시장이 직면한 역대급 이중고(집값 폭등과 고금리)를 해결할 가장 현실적인 카드라고 판단했기 때문입니다.

팬데믹 이후 전국 평균 25% 이상, 주요 도시는 30~40% 이상 주택 가격이 폭등했고, 연준의 긴축 정책으로 모기지 금리는 6%대에 고착되었습니다. 이로 인해 월 상환액 부담이 감당 불가능한 수준에 이르렀습니다.

집값을 내리거나 금리를 낮추는 것이 현실적으로 어렵다면, 대출 기간을 늘려 월 부담을 낮추자는 발상입니다. 이는 젊은 세대의 시장 진입을 유도하고 시장 수요를 살려보겠다는 수요 부양 정책에 가깝습니다.

하지만 표면적인 월 상환액 절감 뒤에 숨겨진 숫자와 위험을 반드시 확인해야 합니다.

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🔍 월 상환액은 실제로 얼마나 줄어들까?

50년 모기지는 30년 모기지보다 대출 기간을 20년 늘려 월 부담을 낮추는 구조입니다. 예를 들어, 40만 달러를 6.25% 이자율로 대출받는다고 가정할 때, 30년 모기지는 월 약 2,215달러이지만, 50년 모기지는 월 약 1,965달러로 당장 월 250달러를 절약할 수 있습니다. 50만 달러 집 기준으로는 연간 약 4,000달러를 절약하는 효과입니다.

하지만 문제는 그 대가입니다. 월 상환액이 줄어드는 대신, 총 이자가 기하급수적으로 증가한다는 점입니다. 같은 조건에서 30년 모기지의 총 이자가 약 43만 8천 달러인 반면, 50년 모기지는 81만 6천 달러에 달합니다. 무려 38만 달러, 즉 86%나 더 많은 이자를 은행에 지불해야 하는 셈입니다. 월 250달러를 아끼는 대신, 평생 38만 달러를 더 내는 구조가 되는 것입니다.

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📑 가장 치명적인 문제: 순자산(Equity)과 집값 폭등 위험

더 큰 문제는 순자산 형성 속도와 부동산 시장의 부작용입니다.

① 순자산(Equity) 형성 지연: 자산 격차 심화

집을 사는 목적은 자산을 쌓는 데 있습니다. 하지만 50년 모기지는 초기 10년 이상 대부분이 이자로 빠져나가 원금 상환이 느립니다. 예를 들어 10년 동안 집을 보유해도 30년 모기지는 집값의 약 24%를 순자산(Equity)로 쌓을 수 있지만, 50년 모기지는 14% 정도밖에 쌓이지 않습니다. 같은 기간 동안 자산 격차가 두 배 가까이 벌어지는 것입니다.

이는 깡통 주택의 위험을 키우고, 삶의 변화가 필요할 때 집을 팔아도 남는 돈이 거의 없어 움직일 수 없는 상황에 빠뜨릴 수 있습니다.

② 시장 부작용: 집값 상승 가속화

50년 모기지는 주택 공급을 늘리지 못하고 오직 수요만 늘리는 정책입니다. 공급은 그대로인데 매수자만 많아지면 집값이 오를 수밖에 없습니다.

실제로 경제학자들은 50년 모기지가 도입될 경우, 향후 3년 사이 집값이 8%에서 12%까지 추가로 상승할 가능성이 높다고 보고 있습니다. 결국 월 상환액을 줄여서 얻은 이점은 집값 상승으로 인해 바로 사라지게 되고, 지금 집을 못 산 사람들은 나중에 더 비싸진 집을 감당해야 하는 악순환에 빠질 수 있습니다.

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📑 금융 전문가의 반론: 50년 빚은 인플레이션을 이기는 무기?

흥미로운 점은, 일부 금융 전문가들은 50년 모기지를 오히려 강력한 자산 증식 도구로 평가하기도 한다는 점입니다.

가장 먼저 언급되는 장점은 시장 진입이 가능해진다는 것입니다. 렌트비는 해마다 오르지만, 고정금리인 모기지는 30년이든 50년이든 월 납부액이 그대로이므로, 월세를 계속 내느니 장기적으로 내 집의 소유권을 확보하는 것이 유리하다는 주장입니다.

두 번째는 인플레이션 효과입니다. 시간이 지나면 물가와 임금은 오르지만, 내가 갚아야 할 모기지 금액은 그대로입니다. 인플레이션이 지속되는 환경에서는 장기 고정금리가 물가 상승을 역이용하여 부를 축적하는 이점을 줄 수 있다는 것이죠.

세 번째는 레버리지 효과입니다. 집값이 꾸준히 오르는 지역에서는 적은 월 상환액으로도 큰 자산을 보유할 수 있다는 점에서 유리하다는 주장입니다. 예를 들어 달라스처럼 연평균 9% 안팎의 상승률을 보여온 지역에서는, 적은 현금을 투입하고도 그 자산이 만들어내는 상승분을 그대로 가져갈 수 있어 장기적으로 레버리지 효과가 크게 작용할 수 있습니다.

결론적으로 50년 모기지는 월 부담을 줄여 시장 진입 기회를 제공할 수 있지만, 총비용이 폭증하고 순자산 형성이 느려지며, 시장 전체에는 가격 상승 압력을 가할 수 있는 양날의 검입니다.

따라서 이 상품을 단순히 “월 부담이 줄어든다”라는 이유만으로 결정하기에는 위험 요소가 많습니다.

지금 중요한 것은 자신이 어떤 목적을 가지고 집을 사려는지 명확히 이해하는 것입니다. 투자 목적이라면 상승 가능성이 높은 지역을 중심으로 전략을 세울 수 있지만, 안정적인 거주가 목적이라면 더욱 신중한 접근이 필요합니다. 정책의 표면적인 혜택만 보고 결정하기보다는, 장기적 관점에서 재정적 영향과 시장 변화를 깊이 있게 분석해야 합니다.

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여러분은 50년 모기지를 어떻게 보시나요? 새로운 기회가 될까요, 아니면 평생 빚의 함정이 될까요?

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https://youtu.be/skIOP7sr0Ng?si=OcTItaxKnECBHe-l